Только 10% покупателей тщательно изучают договор
купли-продажи квартиры в кондоминиуме перед его подписанием с застройщиком. Как
результат – заключение договора на невыгодных для себя условиях, отсутствие
понимания своих прав, а также момента их нарушения. Эта статья поможет всем
будущим покупателям квартир в новостройках, а также тем, кто уже заключил
договор и не удовлетворен условиями по той или иной причине.
Итак, обратимся к
матчасти. При составлении и подписании договоров застройщик должен
руководствоваться двумя основными нормативными документами, а именно Законом «О
кондоминиумах» 1979 г. с изменениями и дополнениями в редакции 2008 г., а также
Стандартной формой договора купли-продажи квартиры в кондоминиуме № ОС 22,
утвержденной Министерством внутренних дел Таиланда в 2008 г.
Самое главное,
что нужно знать об этих документах: согласно ст. 6/2 Закона «О кондомниумах»
все договора купли-продажи между застройщиками и покупателями должны быть составлены
в соответствии со стандартной формой, утвержденной Министерством. Любое
положение договора, которое выходит за рамки стандартной формы и устанавливает
менее выгодные для покупателя условия по сравнению со стандартным договором, не
имеет законной силы. А статья 63 Закона устанавливает ответственность
застройщика за нарушение ст. 6/2 в виде штрафа в размере до 100 000 Бат - это к
вопросу о защите покупателем своих прав через суд.
Теоретически
покупатель перед встречей с застройщиком может взять Стандартную форму
договора, сверить с условиями договора, которые ему предлагается на подпись, и
вычеркнуть все не нужное. Или добавить нужное. Практически большинство
застройщиков со скрипом вносят изменения в свои типовые договора. Если
компромисс на момент подписания договора по его условиям не достигнут, есть два
варианта: подписать то, что дают, или выбрать другой проект и другого
застройщика.
Рассмотрим основные
условия Стандартной формы договора Министерства внутренних дел. К сожалению, на
просторах интернета можно разыскать только тайскую версию этого документа.
Информация о
продавце.
Продавец должен
гарантировать, что является собственником земельного участка, на котором будет
расположен проект, указать номер чанота, площадь и местораположения, указать,
находится ли участок и здание под залогом или нет, если да – сумму долга и
наименование кредитора. Также указывается номер и дата получения разрешения на
строительство и этап строительства на момент подписания договора, а также
обязательство получить лицензию на кондоминиум после завершения строительства.
Условия купли-продажи.
Количество
квартир, их номера в здании, этаж и площадь, описание и право использования
общей собственностью и оборудованием – согласно рекламным документам и брошюрам,
которые являются неотъемлемой частью договора.
Стоимость квартиры.
Стоимость одного квадратного
метра и общая стоимость квартиры. Уменьшение или увеличение стоимости квартиры
в случае изменения ее площади по завершению строительства исходя из стоимости
одного метра.