Wednesday, June 17, 2015

Договор купли-продажи в новостройке. Права и обязанности покупателя.

Только 10% покупателей тщательно изучают договор купли-продажи квартиры в кондоминиуме перед его подписанием с застройщиком. Как результат – заключение договора на невыгодных для себя условиях, отсутствие понимания своих прав, а также момента их нарушения. Эта статья поможет всем будущим покупателям квартир в новостройках, а также тем, кто уже заключил договор и не удовлетворен условиями по той или иной причине.

Итак, обратимся к матчасти. При составлении и подписании договоров застройщик должен руководствоваться двумя основными нормативными документами, а именно Законом «О кондоминиумах» 1979 г. с изменениями и дополнениями в редакции 2008 г., а также Стандартной формой договора купли-продажи квартиры в кондоминиуме № ОС 22, утвержденной Министерством внутренних дел Таиланда в 2008 г.

Самое главное, что нужно знать об этих документах: согласно ст. 6/2 Закона «О кондомниумах» все договора купли-продажи между застройщиками и покупателями должны быть составлены в соответствии со стандартной формой, утвержденной Министерством. Любое положение договора, которое выходит за рамки стандартной формы и устанавливает менее выгодные для покупателя условия по сравнению со стандартным договором, не имеет законной силы. А статья 63 Закона устанавливает ответственность застройщика за нарушение ст. 6/2 в виде штрафа в размере до 100 000 Бат - это к вопросу о защите покупателем своих прав через суд.

Теоретически покупатель перед встречей с застройщиком может взять Стандартную форму договора, сверить с условиями договора, которые ему предлагается на подпись, и вычеркнуть все не нужное. Или добавить нужное. Практически большинство застройщиков со скрипом вносят изменения в свои типовые договора. Если компромисс на момент подписания договора по его условиям не достигнут, есть два варианта: подписать то, что дают, или выбрать другой проект и другого застройщика.

Рассмотрим основные условия Стандартной формы договора Министерства внутренних дел. К сожалению, на просторах интернета можно разыскать только тайскую версию этого документа.

Информация о продавце.

Продавец должен гарантировать, что является собственником земельного участка, на котором будет расположен проект, указать номер чанота, площадь и местораположения, указать, находится ли участок и здание под залогом или нет, если да – сумму долга и наименование кредитора. Также указывается номер и дата получения разрешения на строительство и этап строительства на момент подписания договора, а также обязательство получить лицензию на кондоминиум после завершения строительства. 

Условия купли-продажи.

Количество квартир, их номера в здании, этаж и площадь, описание и право использования общей собственностью и оборудованием – согласно рекламным документам и брошюрам, которые являются неотъемлемой частью договора.

Стоимость квартиры.

Стоимость одного квадратного метра и общая стоимость квартиры. Уменьшение или увеличение стоимости квартиры в случае изменения ее площади по завершению строительства исходя из стоимости одного метра.