Договор купли-продажи в новостройке. Права и обязанности покупателя.

Только 10% покупателей тщательно изучают договор купли-продажи квартиры в кондоминиуме перед его подписанием с застройщиком. Как результат – заключение договора на невыгодных для себя условиях, отсутствие понимания своих прав, а также момента их нарушения. Эта статья поможет всем будущим покупателям квартир в новостройках, а также тем, кто уже заключил договор и не удовлетворен условиями по той или иной причине.

Итак, обратимся к матчасти. При составлении и подписании договоров застройщик должен руководствоваться двумя основными нормативными документами, а именно Законом «О кондоминиумах» 1979 г. с изменениями и дополнениями в редакции 2008 г., а также Стандартной формой договора купли-продажи квартиры в кондоминиуме № ОС 22, утвержденной Министерством внутренних дел Таиланда в 2008 г.

Самое главное, что нужно знать об этих документах: согласно ст. 6/2 Закона «О кондомниумах» все договора купли-продажи между застройщиками и покупателями должны быть составлены в соответствии со стандартной формой, утвержденной Министерством. Любое положение договора, которое выходит за рамки стандартной формы и устанавливает менее выгодные для покупателя условия по сравнению со стандартным договором, не имеет законной силы. А статья 63 Закона устанавливает ответственность застройщика за нарушение ст. 6/2 в виде штрафа в размере до 100 000 Бат - это к вопросу о защите покупателем своих прав через суд.

Теоретически покупатель перед встречей с застройщиком может взять Стандартную форму договора, сверить с условиями договора, которые ему предлагается на подпись, и вычеркнуть все не нужное. Или добавить нужное. Практически большинство застройщиков со скрипом вносят изменения в свои типовые договора. Если компромисс на момент подписания договора по его условиям не достигнут, есть два варианта: подписать то, что дают, или выбрать другой проект и другого застройщика.

Рассмотрим основные условия Стандартной формы договора Министерства внутренних дел. К сожалению, на просторах интернета можно разыскать только тайскую версию этого документа.

Информация о продавце.

Продавец должен гарантировать, что является собственником земельного участка, на котором будет расположен проект, указать номер чанота, площадь и местораположения, указать, находится ли участок и здание под залогом или нет, если да – сумму долга и наименование кредитора. Также указывается номер и дата получения разрешения на строительство и этап строительства на момент подписания договора, а также обязательство получить лицензию на кондоминиум после завершения строительства. 

Условия купли-продажи.

Количество квартир, их номера в здании, этаж и площадь, описание и право использования общей собственностью и оборудованием – согласно рекламным документам и брошюрам, которые являются неотъемлемой частью договора.

Стоимость квартиры.

Стоимость одного квадратного метра и общая стоимость квартиры. Уменьшение или увеличение стоимости квартиры в случае изменения ее площади по завершению строительства исходя из стоимости одного метра.

Недвижимость и бизнес. Что можно сделать, не приезжая в Таиланд (продолжение)

Возвращаемся к теме операций с недвижимостью в Таиланде и главному вопросу: быть или не быть иностранцу в Королевстве тайском на момент заключения/регистрации сделок.   

С приобретением квартиры на иностранное имя вроде разобрались. А что делать с квартирой, пребывающей в тайской квоте или с землей, которую как известно, оформить можно только на компанию? Тут тоже ничего сложного, но есть нюансы.

Случай первый. Продавец земли согласен передать ее покупателю вместе с компанией. А значит вместо договора купли-продажи недвижимого имущества, регистрации договора в Земельном департаменте и оплаты регистрационных сборов мы обходимся договором купли-продажи акций и заменой директора. В договоре указываем стоимость акций (фактическая стоимость недвижимости), а также порядок регистрации изменений учредительных документов в связи с изменением акционеров и директора компании. Сам договор подписывается в простой письменной форме, место подписания выбирайте сами (не забудьте подписи двух свидетелей), расчеты также можно провести любым удобным образом, в любой валюте и в любом удобном месте.

С изменением директора компании дела обстоят следующим образом. Текущий директор (продавец) при подписании документов для регистрации должен приложить копию паспорта с действующей тайской визой. Если в Таиланде его нет, документы должны быть заверены в консульстве Таиланда в России или в другой стране пребывания (не так уж просто свергнуть директора компании). Новый директор (покупатель) визу показывать не обязан, достаточно простой подписи.

Все вышесказанное также касается продажи бизнеса, разница состоит в том, что именно вы приобретаете вместе с компанией: недвижимость либо же активы, пассивы, права и обязанности по действующим договорам, долги…

Случай второй. Продавец компанию свою отдавать не намерен (либо продавец таец и компании у него просто нет). Сие означает, что компанию – покупателя придется регистрировать своими силами. Договор можете подписать от своего имени с обязательной ремаркой, что на момент регистрации сделки в Земельном департаменте вы укажите, на кого следует оформить право собственности.

Поэтапно процедура будет выглядеть следующим образом:

1. Подписание договора купли-продажи недвижимости.
2. Регистрация компании (первоначально с тремя тайскими акционерами и тайским директором).
3. Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Земельном департаменте.
4. Регистрация изменения акционеров и директора (49% акций и должность директора передаются иностранцу). 

Командовать парадом можно из любой точки мира. Попросите юристов держать вас в курсе событий, четко обозначить сроки выполнения и передавать вам скан-копии документов по завершению каждого этапа.

Ну и пару слов о коммерческой деятельности. В идеале активный бизнес должен функционировать при живом директоре в Таиланде. Обстоятельства, конечно, бывают разными, приходится отлучаться, иногда надолго. В принципе, вдали от родной компании вы можете вполне полноценно работать – вести переговоры и заключать договора (те, которые не требуют госрегистрации), подписывать документы для налоговых отчетов и оплачивать налоги, вести расчеты с контрагентами и распоряжаться банковским счетом (при наличии интернет-банкинга). Труднее будет изменить учредительные документы. Совсем трудно, точнее невозможно, открыть новый счет в банке. Негативной стороной, кроме некоторого ограничения действий, будет отсутствие оперативности в управлении компанией.

В случае долгосрочного отсутствия в Таиланде стоит подумать о трудоустройстве управляющего директора. Найти компетентного и надежного человека нелегко, но можно. Как дополнительные меры необходимо разработать четкую должностную инструкцию и внести правила, ограничивающие полномочия управляющего, в устав компании.

Недвижимость и бизнес. Что можно сделать, не приезжая в Таиланд.

Темпы жизни современного участника рынка растут в геометрической прогрессии. Сегодня не выходя из дома, вы можете заказать пиццу, отправить любимому человеку цветы, купить телефон, холодильник, словом все, что душе угодно. Если вы бизнесмен, средства современной связи позволят вам заключить договор пусть даже международный, за пару минут, не отходя от компьютера. 

Не удивительно, что иностранцы, которые большую часть времени проводят на родине, также стремятся решать дела в Таиланде, не выходя из дома или, хотя бы, не выезжая из своего города.

Итак, давайте разберемся, какие действия вы можете произвести в России – с помощью тайских юристов или без оной, а что потребует вашего обязательного присутствия в Королевстве Таиланд.

Покупка квартиры.

Можете ли вы найти квартиру, принять решение о ее приобретении и договориться об условиях с продавцом? Несомненно. Интернет, электронная почта и скайп вам в этом помогут. Агентства недвижимости с удовольствием работают с клиентами он-лайн, у многих даже получается. Ну, если же вы хотите решать такие вопросы непосредственно на месте, то есть в Таиланде, милости просим, как говорится, лучше один раз увидеть, чем сто раз увидеть картинки в интернете.

Следующий этап – заключение договора купли-продажи. Документ должен быть оформлен в простом письменном виде и подписан двумя свидетелями, а значит, подписать вы его можете в любой точке мира. Не забудьте принять необходимые меры предосторожности. Попросите у продавца копию загранпаспорта, чанота и домовой книги, отправьте скан-копии юристу в Таиланд для проверки и попросите его составить грамотный договор на условиях, согласованных с продавцом. Получите электронный  вариант договора, распечатайте, подпишите, приложите к нему все копии документов и… нет, шампанское открывать еще рано. Следующий номер нашей программы

Регистрация права собственности в Земельном Департаменте.

Если вы не можете приехать на регистрацию сделки в Таиланд, действия юристов и ваши будут следующими.

• Юристы готовят доверенность установленного Земельным департаментом образца и отправляют ее вам по почте.
• Получаете доверенность, несете в ближайшее консульство Таиланда, подписываете в присутствии консула и просите заверить.
• Отправляете доверенность в Таиланд.
• С этой доверенностью юрист идет в Земельный департамент и регистрирует сделку от вашего имени.

 Примечание:  в консульстве Таиланда вам могут отказать в заверении такой доверенности. Просто так. Потому что нефиг.

Если вы находитесь в Таиланде на момент регистрации сделки (ага, вам таки отказали в консульстве) процедура упрощается и сводится к одному дню. Подпишите доверенность у юриста, отдайте ему копию паспорта с действующей тайской визой и ждите готовые документы. Можете, конечно, и сами посетить Земельный департамент, если заедает ностальгия по госорганам и очередям, тоже какое-никакое развлечение.

Ну и последнее, но не менее важное. Расчеты сторон. Все же помнят, что при покупке кондоминиума в Земельный департамент нужно принести документ, подтверждающий перечисление денег из России в Таиланд для покупки квартиры. В связи с этим вопрос, можно ли рассчитаться в России – ну если и продавец и покупатель живут в одном городе – без перечислений в Таиланд… Задайте этот вопрос Вашему юристу :)

Продолжение следует...