Как не потерять квартиру при покупке у застройщика

Заключая договор с застройщиком, внимательно ознакомьтесь с положениями об ответственности сторон. У Вас есть обязанности своевременно совершать платежи за квартиру по установленному графику. А в случае нарушения сроков оплаты, застройщик может потребовать заплатить штраф или даже расторгнуть договор.

Максимальный размер штрафа, который может потребовать застройщик от Вас, если Вы вовремя не оплачиваете платежи по графику, - 15% годовых от неоплаченной суммы (но всего не более 10% от стоимости квартиры). В договоре может быть указана меньшая ставка, но никак не бОльшая.

Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях:

• Неоплата одного платежа - если в договоре предусмотрено условие оплаты единственным платежом.
• Неоплата трех последовательных платежей - если в договоре предусмотрены расчеты не менее, чем 24-мя платежами.
• Неоплата 12.5% от стоимости квартиры - если в договоре предусмотрены расчеты менее, чем 24-мя платежами.

Примеры:

Если стоимость квартиры 5 миллионов бат, оплачивается в рассрочку 10-ю платежами по 500 тысяч, в случае если Вы не оплатили 625 тысяч бат (12,5% от стоимости), то есть не внесли два платежа подряд, застройщик имеет право расторгнуть договор.

Покупка квартиры в кондоминиуме. Советы начинающим и профессионалам

Идеальная сделка – что это такое? Продавец и покупатель договорились о цене, о порядке расчетов, о сроке регистрации передачи права собственности в Земельном департаменте. Вроде все идет как по маслу, откуда тогда могут всплыть какие-то не учтенные детали – дополнительные затраты, не вовремя полученные справки, неправильно составленные документы? Однако, всплывают эти детали весьма часто. Эта статья поможет вам не только провести сделку купли-продажи без сучка и без задоринки, но, возможно, даже получить удовольствие от процесса.

Начнем с самого начала, со всем известных процедур, которые, однако, нельзя не упомянуть.

Тайская и иностранная квота

Квартира в кондоминиуме – единственный объект недвижимости, который можно приобрести в собственность иностранному лицу. Это касается только 49% общей площади квартир, остальные 51% должны принадлежать тайцам. Соответственно первый вопрос перед покупкой: в какой квоте, тайской или иностранной, находится именно эта квартира. Если продавец – иностранец, вопрос отпадает сам собой, спокойно покупайте на свое имя. Если продавец – таец, но утверждает, что квартира в иностранной квоте, с этим вопросом необходимо обратиться к администрации кондоминиума. И, если таец ошибся, приступаем к регистрации тайской компании, которая станет собственником квартиры, или ищем другой объект.

Чанот: читаем между строк

Сначала, конечно же, проверяем данные: название кондоминиума, номер квартиры, площадь, собственник, срок пребывания квартиры во владении последнего собственника. Последнее важно для определения размера налогов и пошлин, которые будут оплачены при регистрации передачи права собственности. Если квартира в собственности у продавца менее 5 лет, общий размер налогов и пошлин составит 6.3% от стоимости квартиры, если более 5 лет – порядка 3.5%.

Недвижимость и бизнес. Что можно сделать, не приезжая в Таиланд.

Темпы жизни современного участника рынка растут в геометрической прогрессии. Сегодня не выходя из дома, вы можете заказать пиццу, отправить любимому человеку цветы, купить телефон, холодильник, словом все, что душе угодно. Если вы бизнесмен, средства современной связи позволят вам заключить договор пусть даже международный, за пару минут, не отходя от компьютера. 

Не удивительно, что иностранцы, которые большую часть времени проводят на родине, также стремятся решать дела в Таиланде, не выходя из дома или, хотя бы, не выезжая из своего города.

Итак, давайте разберемся, какие действия вы можете произвести в России – с помощью тайских юристов или без оной, а что потребует вашего обязательного присутствия в Королевстве Таиланд.

Покупка квартиры.

Можете ли вы найти квартиру, принять решение о ее приобретении и договориться об условиях с продавцом? Несомненно. Интернет, электронная почта и скайп вам в этом помогут. Агентства недвижимости с удовольствием работают с клиентами он-лайн, у многих даже получается. Ну, если же вы хотите решать такие вопросы непосредственно на месте, то есть в Таиланде, милости просим, как говорится, лучше один раз увидеть, чем сто раз увидеть картинки в интернете.

Следующий этап – заключение договора купли-продажи. Документ должен быть оформлен в простом письменном виде и подписан двумя свидетелями, а значит, подписать вы его можете в любой точке мира. Не забудьте принять необходимые меры предосторожности. Попросите у продавца копию загранпаспорта, чанота и домовой книги, отправьте скан-копии юристу в Таиланд для проверки и попросите его составить грамотный договор на условиях, согласованных с продавцом. Получите электронный  вариант договора, распечатайте, подпишите, приложите к нему все копии документов и… нет, шампанское открывать еще рано. Следующий номер нашей программы

Регистрация права собственности в Земельном Департаменте.

Если вы не можете приехать на регистрацию сделки в Таиланд, действия юристов и ваши будут следующими.

• Юристы готовят доверенность установленного Земельным департаментом образца и отправляют ее вам по почте.
• Получаете доверенность, несете в ближайшее консульство Таиланда, подписываете в присутствии консула и просите заверить.
• Отправляете доверенность в Таиланд.
• С этой доверенностью юрист идет в Земельный департамент и регистрирует сделку от вашего имени.

 Примечание:  в консульстве Таиланда вам могут отказать в заверении такой доверенности. Просто так. Потому что нефиг.

Если вы находитесь в Таиланде на момент регистрации сделки (ага, вам таки отказали в консульстве) процедура упрощается и сводится к одному дню. Подпишите доверенность у юриста, отдайте ему копию паспорта с действующей тайской визой и ждите готовые документы. Можете, конечно, и сами посетить Земельный департамент, если заедает ностальгия по госорганам и очередям, тоже какое-никакое развлечение.

Ну и последнее, но не менее важное. Расчеты сторон. Все же помнят, что при покупке кондоминиума в Земельный департамент нужно принести документ, подтверждающий перечисление денег из России в Таиланд для покупки квартиры. В связи с этим вопрос, можно ли рассчитаться в России – ну если и продавец и покупатель живут в одном городе – без перечислений в Таиланд… Задайте этот вопрос Вашему юристу :)

Продолжение следует...