Оформление недвижимости на BVI компанию

BVI - (British Virgin Islands) - оффшорная зона, компании зарегистрированные в которой могут принадлежать иностранцам на 100%.

Статус - иностранное лицо

Cо всеми ограничениями касательно владения недвижимостью. 

Стоимость содержания

Стоимость регистрации компании и ее содержания во многих случая может быть дороже, чем содержание тайских компаний. 

Документы при оформлении сделки

При покупке недвижимости компанией BVI в земельный департамент необходимо предоставить документы компании, данные директора, протокол собрания акционеров переведенные на тайский язык, при покупке квартиры в кондоминиуме - подтверждение иностранного происхождения средств. 

Продажа компании с недвижимостью

Собственник может продать недвижимость путем продажи акций BVI компании. 

Налог на прибыль от аренды недвижимости (доходы полученные из Таиланда)

Вариант-1

Компания осуществляет коммерческую деятельность в Таиланде посредством агента, представителя или посредника и отчитывается по налогу на прибыль в том же порядке, что и тайская компания. 

Вариант-2

Компания осуществляет коммерческую деятельность в Таиланде самостоятельно. Доход компании облагается удерживаемым налогом в размере 15%.

Продажа недвижимости

Если BVI компания все же решила передать право собственности покупателю, то полученная сумма денег сверх суммы, переведенной из-за рубежа будет считаться прибылью компании. 

Наследование 

Наследование недвижимости осуществляется путем вступление в наследство на акции компании. Что может быть гораздо проще для наследников, которые не планируют приезжать в Таиланд. 

Статья полностью - по ссылке.

Недвижимость и бизнес. Что можно сделать, не приезжая в Таиланд (продолжение)

Возвращаемся к теме операций с недвижимостью в Таиланде и главному вопросу: быть или не быть иностранцу в Королевстве тайском на момент заключения/регистрации сделок.   

С приобретением квартиры на иностранное имя вроде разобрались. А что делать с квартирой, пребывающей в тайской квоте или с землей, которую как известно, оформить можно только на компанию? Тут тоже ничего сложного, но есть нюансы.

Случай первый. Продавец земли согласен передать ее покупателю вместе с компанией. А значит вместо договора купли-продажи недвижимого имущества, регистрации договора в Земельном департаменте и оплаты регистрационных сборов мы обходимся договором купли-продажи акций и заменой директора. В договоре указываем стоимость акций (фактическая стоимость недвижимости), а также порядок регистрации изменений учредительных документов в связи с изменением акционеров и директора компании. Сам договор подписывается в простой письменной форме, место подписания выбирайте сами (не забудьте подписи двух свидетелей), расчеты также можно провести любым удобным образом, в любой валюте и в любом удобном месте.

С изменением директора компании дела обстоят следующим образом. Текущий директор (продавец) при подписании документов для регистрации должен приложить копию паспорта с действующей тайской визой. Если в Таиланде его нет, документы должны быть заверены в консульстве Таиланда в России или в другой стране пребывания (не так уж просто свергнуть директора компании). Новый директор (покупатель) визу показывать не обязан, достаточно простой подписи.

Все вышесказанное также касается продажи бизнеса, разница состоит в том, что именно вы приобретаете вместе с компанией: недвижимость либо же активы, пассивы, права и обязанности по действующим договорам, долги…

Случай второй. Продавец компанию свою отдавать не намерен (либо продавец таец и компании у него просто нет). Сие означает, что компанию – покупателя придется регистрировать своими силами. Договор можете подписать от своего имени с обязательной ремаркой, что на момент регистрации сделки в Земельном департаменте вы укажите, на кого следует оформить право собственности.

Поэтапно процедура будет выглядеть следующим образом:

1. Подписание договора купли-продажи недвижимости.
2. Регистрация компании (первоначально с тремя тайскими акционерами и тайским директором).
3. Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Земельном департаменте.
4. Регистрация изменения акционеров и директора (49% акций и должность директора передаются иностранцу). 

Командовать парадом можно из любой точки мира. Попросите юристов держать вас в курсе событий, четко обозначить сроки выполнения и передавать вам скан-копии документов по завершению каждого этапа.

Ну и пару слов о коммерческой деятельности. В идеале активный бизнес должен функционировать при живом директоре в Таиланде. Обстоятельства, конечно, бывают разными, приходится отлучаться, иногда надолго. В принципе, вдали от родной компании вы можете вполне полноценно работать – вести переговоры и заключать договора (те, которые не требуют госрегистрации), подписывать документы для налоговых отчетов и оплачивать налоги, вести расчеты с контрагентами и распоряжаться банковским счетом (при наличии интернет-банкинга). Труднее будет изменить учредительные документы. Совсем трудно, точнее невозможно, открыть новый счет в банке. Негативной стороной, кроме некоторого ограничения действий, будет отсутствие оперативности в управлении компанией.

В случае долгосрочного отсутствия в Таиланде стоит подумать о трудоустройстве управляющего директора. Найти компетентного и надежного человека нелегко, но можно. Как дополнительные меры необходимо разработать четкую должностную инструкцию и внести правила, ограничивающие полномочия управляющего, в устав компании.

Недвижимость и бизнес. Что можно сделать, не приезжая в Таиланд.

Темпы жизни современного участника рынка растут в геометрической прогрессии. Сегодня не выходя из дома, вы можете заказать пиццу, отправить любимому человеку цветы, купить телефон, холодильник, словом все, что душе угодно. Если вы бизнесмен, средства современной связи позволят вам заключить договор пусть даже международный, за пару минут, не отходя от компьютера. 

Не удивительно, что иностранцы, которые большую часть времени проводят на родине, также стремятся решать дела в Таиланде, не выходя из дома или, хотя бы, не выезжая из своего города.

Итак, давайте разберемся, какие действия вы можете произвести в России – с помощью тайских юристов или без оной, а что потребует вашего обязательного присутствия в Королевстве Таиланд.

Покупка квартиры.

Можете ли вы найти квартиру, принять решение о ее приобретении и договориться об условиях с продавцом? Несомненно. Интернет, электронная почта и скайп вам в этом помогут. Агентства недвижимости с удовольствием работают с клиентами он-лайн, у многих даже получается. Ну, если же вы хотите решать такие вопросы непосредственно на месте, то есть в Таиланде, милости просим, как говорится, лучше один раз увидеть, чем сто раз увидеть картинки в интернете.

Следующий этап – заключение договора купли-продажи. Документ должен быть оформлен в простом письменном виде и подписан двумя свидетелями, а значит, подписать вы его можете в любой точке мира. Не забудьте принять необходимые меры предосторожности. Попросите у продавца копию загранпаспорта, чанота и домовой книги, отправьте скан-копии юристу в Таиланд для проверки и попросите его составить грамотный договор на условиях, согласованных с продавцом. Получите электронный  вариант договора, распечатайте, подпишите, приложите к нему все копии документов и… нет, шампанское открывать еще рано. Следующий номер нашей программы

Регистрация права собственности в Земельном Департаменте.

Если вы не можете приехать на регистрацию сделки в Таиланд, действия юристов и ваши будут следующими.

• Юристы готовят доверенность установленного Земельным департаментом образца и отправляют ее вам по почте.
• Получаете доверенность, несете в ближайшее консульство Таиланда, подписываете в присутствии консула и просите заверить.
• Отправляете доверенность в Таиланд.
• С этой доверенностью юрист идет в Земельный департамент и регистрирует сделку от вашего имени.

 Примечание:  в консульстве Таиланда вам могут отказать в заверении такой доверенности. Просто так. Потому что нефиг.

Если вы находитесь в Таиланде на момент регистрации сделки (ага, вам таки отказали в консульстве) процедура упрощается и сводится к одному дню. Подпишите доверенность у юриста, отдайте ему копию паспорта с действующей тайской визой и ждите готовые документы. Можете, конечно, и сами посетить Земельный департамент, если заедает ностальгия по госорганам и очередям, тоже какое-никакое развлечение.

Ну и последнее, но не менее важное. Расчеты сторон. Все же помнят, что при покупке кондоминиума в Земельный департамент нужно принести документ, подтверждающий перечисление денег из России в Таиланд для покупки квартиры. В связи с этим вопрос, можно ли рассчитаться в России – ну если и продавец и покупатель живут в одном городе – без перечислений в Таиланд… Задайте этот вопрос Вашему юристу :)

Продолжение следует...

Дарить или забить

- Хочу подарить свое кондо в Паттайе. Целиком. Или частично. Это же не сложно просто переписать кондо на другого человека?

- Конечно же не сложно. Для иностранцев точно такая же процедура как при покупке.

- Но Foreign Currency Transaction из банка о том, что деньги сюда переведены из заграницы, не надо ж опять получать? Я ведь бесплатно дарю.

- На практике без этой бумажки никто вам передачу собственности не зарегистрирует. Мало того, налогов вы заплатите столько же сколько и при купле-продаже.

- Но я хочу оформить дарственную на любимого сына/мужа/дочку/зятя, это ж родственник, какие тут налоги могут быть?

- Простые такие налоги, которым наплевать на ваши родственные отношения. Хотите подарить недвижимость – дарите сколько душе угодно, денег можете не брать, это ваше личное дело. А вот налоги  - это святое. Никаких поблажек, никаких исключений, никакой шары.

- Что делать?

- Если за вами бежит стадо кредиторов, размахивая счетами и грозя конфискацией имущества, получайте справку из банка о переводе средств на счет любимого сына/мужа/дочки/зятя, платите все налоги в Лэнд Офисе и вписывайте нового собственника в чанот.

Если же не все так критично, оформляйте завещание на того, кому хотите кондо подарить. Это даст вам возможность, во-первых, отсрочить регистрацию права собственности и соответственно оплату налогов, во-вторых, своим высоким решением передать кондо в пользование наследнику при вашей жизни, в третьих, дать ему право получить таки кондо после вашей смерти.

Ну и самое главное, подарки - не отдарки, а завещание вы можете отозвать в любой момент, если наследник плохо себя ведет. Конечно же, сделать вы это можете до того как врач констатирует смерть.