Встать, суд идет! Судимся с застройщиком

Каждый год осенью хочется дать завершающие рекомендации, последние штрихи перед началом сезона: для бизнесменов - бизнес-планы, торговые марки, лицензии, налоги, для инвесторов – покупка первичной и вторичной недвижимости. Реалии сегодняшнего дня требуют отойти от этой традиции, и обратить внимание на одну из самых актуальных тем этого года и, судя по тенденции, и следующего: возврат денег и защита прав в суде. Тема обширная, в этой статье сконцентрируем внимание на нарушении сроков строительства кондоминиума, то есть нарушении условий договора купли-продажи первичной недвижимости.

Условия договора

Конечно у каждого застройщика имеется свой типовой договор купли-продажи новостройки, однако есть обязательные пункты, на которые стоит обратить внимание.

Сроки строительства и передачи права собственности на квартиру.

Обязательно должен быть указан срок завершения строительства, год и месяц. Предусмотрительные застройщики используют свое право на продление этого срока в случае приостановки строительства по объективным причинам и указывают этот пункт в договоре. Продлить срок строительства можно не более, чем на один год.

В некоторых договорах встречаются и другие фиксированные даты, например, начало строительства или ввода здания в эксплуатацию, но это скорее исключение из правил, застройщику не за чем обременять себя дополнительными обязательствами по выполнению сроков.

Последствия нарушения сроков.

Первый вариант, собственно расторжение покупателем договора, возврат застройщиком полученных по договору средств, и выплата штрафа покупателю (согласно договору, не более 15% годовых).

Второй вариант, если покупатель согласен ждать завершения строительства, он имеет право требовать оплаты штрафа в размере 0.01% от оплаченной им суммы по договору за каждый день просрочки, но в совокупности не более, чем 10%. По достижению этой суммы, покупатель может расторгнуть договор.

Третий вариант, в случае нарушения сроков строительства в результате форс-мажора, покупатель может требовать расторжения договора и оплаты процентов согласно ставке банка Krung Thai.

Нас интересует первый вариант, то есть расторжение договора и требование оплаты штрафа.

Когда бить тревогу

Надо учесть один момент: заявление будет принято судом только после нарушения договора. А значит, если согласно договору передача права собственности на квартиру должна быть осуществлена через месяц, а на строительной площадке кот не валялся, до наступления указанного срока можно только морально готовиться к суду. Да и не только морально, ведь подготовка претензии, искового заявления, перевод документов на тайский язык - это вопрос не одного и не двух дней, а значит лучше заняться им заранее, чтобы быть в первых рядах кредиторов. Промедление недопустимо, кто знает, в какой момент у застройщика закончатся деньги…

С чего начинать

Могу предложить несколько вариантов, в зависимости от ситуации.

Вариант первый, застройщик готов к общению и решению вопроса без передачи дела в суд. Здесь главное получить подтверждение от застройщика о получении претензии о расторжении договора и возврате денежных средств (подпись и печать на претензии). Ну и также не упустить момент, когда плодотворный диалог переходит в долгоиграющие переговоры без конца и края. Как только становится понятно, что застройщик тянет время – привлекайте юриста.

Вариант второй, сразу обращаться к юристу без объявления войны. Юристу же можно предложить предварительно встретиться с застройщиком и прощупать безсудебный вариант. Не исключено, что у юриста уже имеется опыт работы с вашим застройщиком и он в курсе, есть ли смысл вступать в переговоры или же незамедлительно обращаться в суд.

С чем идти к юристу

На консультацию к юристу необходимо взять с собой оригиналы договора с застройщиком, квитанции об оплате депозита и последующих платежей, если есть – переписку с представителями застройщика, паспорт. Если документы переведены на тайский – берите к юристу перевод, сэкономит время и, возможно, деньги.

В какой суд обращаться

Зависит от судебной оговорки в договоре, а также от обстоятельств дела. Это может быть гражданский суд общей юрисдикции, защита прав потребителей, хозяйственный суд.

Разница между ними весомая, начиная с размера судебных издержек, и заканчивая сроком рассмотрения дела в суде.

Каждый второй покупатель, у которого возникает проблема с застройщиком, уверен, что имело место мошенничество и первый шаг на пути к возврату денег – заявление в полицию и открытие уголовного дела. При ближайшем рассмотрении далеко не каждое нарушение договора купли-продажи квартиры носит уголовный характер и может быть результатом не зависящих от сторон обстоятельств. Если же все-таки удалось разыскать признаки уголовщины, обращение в полицию и уголовный суд ускорит процесс возвращения денег в разы.

Судебные издержки

При подаче иска в гражданский суд общей юрисдикции судебная пошлина составит 2% от суммы иска, но не более, чем 200 000 Бат (при сумме иска до 50 миллионов бат). Истец при подаче заявления о защите прав потребителей освобожден от оплаты государственной пошлины. Арбитражные пошлины зависят от стоимости иска.

К другим издержкам будут относиться оплата перевода документов на тайский язык и услуги переводчика в суде, оплата экспертизы, ну и конечно же оплата услуг юриста.

Процесс

Сразу оговоримся, быстро решить вопрос в суде не получится, процесс может затянуться на несколько лет. В случае обращения в арбитражный суд сроки могут быть более щадящими.

Физическое присутствие истца в Таиланде потребуется на этапах дачи показаний и оглашения решения суда. Все другие действия, включая подачу искового заявления в суд, можно поручить юристу.

В процессе рассмотрения дела стороны могут прийти к компромиссу, что обычно означает, что каждая из сторон идет на определенные уступки. Например, ответчик согласится на оплату суммы долга без возмещения судебных издержек, оплаченных истцом.

В случае доведения дела до логического завершения, то есть принятия решения судом, судебные издержки будут распределены между сторонами по усмотрению суда.

За ответчиком остается право оспорить решение в вышестоящей инстанции. Если этим правом он не воспользовался, приходит время выполнения решения. И тут наступает момент истины, либо у ответчика есть денежные средства и имущество для выплаты долга, либо уже все закончилось в процессе выплаты другим кредиторам…

В завершение хочется добавить, что радостные судебные тяжбы и превосходный результат – это утопия, каждый процесс – это потери времени, денег, нервов. Если есть возможность решить спорные вопросы мирным путем и избежать судебных тяжб – отлично. Но если другого выхода нет, действуйте быстро и решительно, отстаивайте свои права в судебном порядке.