Wednesday, June 17, 2015

Договор купли-продажи в новостройке. Права и обязанности покупателя.

Только 10% покупателей тщательно изучают договор купли-продажи квартиры в кондоминиуме перед его подписанием с застройщиком. Как результат – заключение договора на невыгодных для себя условиях, отсутствие понимания своих прав, а также момента их нарушения. Эта статья поможет всем будущим покупателям квартир в новостройках, а также тем, кто уже заключил договор и не удовлетворен условиями по той или иной причине.

Итак, обратимся к матчасти. При составлении и подписании договоров застройщик должен руководствоваться двумя основными нормативными документами, а именно Законом «О кондоминиумах» 1979 г. с изменениями и дополнениями в редакции 2008 г., а также Стандартной формой договора купли-продажи квартиры в кондоминиуме № ОС 22, утвержденной Министерством внутренних дел Таиланда в 2008 г.

Самое главное, что нужно знать об этих документах: согласно ст. 6/2 Закона «О кондомниумах» все договора купли-продажи между застройщиками и покупателями должны быть составлены в соответствии со стандартной формой, утвержденной Министерством. Любое положение договора, которое выходит за рамки стандартной формы и устанавливает менее выгодные для покупателя условия по сравнению со стандартным договором, не имеет законной силы. А статья 63 Закона устанавливает ответственность застройщика за нарушение ст. 6/2 в виде штрафа в размере до 100 000 Бат - это к вопросу о защите покупателем своих прав через суд.

Теоретически покупатель перед встречей с застройщиком может взять Стандартную форму договора, сверить с условиями договора, которые ему предлагается на подпись, и вычеркнуть все не нужное. Или добавить нужное. Практически большинство застройщиков со скрипом вносят изменения в свои типовые договора. Если компромисс на момент подписания договора по его условиям не достигнут, есть два варианта: подписать то, что дают, или выбрать другой проект и другого застройщика.

Рассмотрим основные условия Стандартной формы договора Министерства внутренних дел. К сожалению, на просторах интернета можно разыскать только тайскую версию этого документа.

Информация о продавце.

Продавец должен гарантировать, что является собственником земельного участка, на котором будет расположен проект, указать номер чанота, площадь и местораположения, указать, находится ли участок и здание под залогом или нет, если да – сумму долга и наименование кредитора. Также указывается номер и дата получения разрешения на строительство и этап строительства на момент подписания договора, а также обязательство получить лицензию на кондоминиум после завершения строительства. 

Условия купли-продажи.

Количество квартир, их номера в здании, этаж и площадь, описание и право использования общей собственностью и оборудованием – согласно рекламным документам и брошюрам, которые являются неотъемлемой частью договора.

Стоимость квартиры.

Стоимость одного квадратного метра и общая стоимость квартиры. Уменьшение или увеличение стоимости квартиры в случае изменения ее площади по завершению строительства исходя из стоимости одного метра.


Расчеты и передача права собственности.

Собственно порядок расчетов: платеж в день бронирования квартиры, в день подписания договора (включаются в общую стоимость квартиры), также график платежей в процессе строительства. Расчеты происходят по месту нахождения продавца. В подтверждение получение каждой суммы продавец выдает квитанцию.

В этой же статье указывается месяц и год завершения строительства и готовности передачи права собственности покупателю, а также обязанность продавца уведомить покупателя о дате регистрации права собственности за 30 дней минимум. Покупатель имеет право назначить дату регистрации ранее указанного срока, о чем предупреждает продавца за 7 дней.

В течение действия договора покупатель имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу, уведомив об этом продавца письменно, и продавец не будет иметь права требовать оплаты дополнительных платежей в связи с такой передачей.

Строительство здания.

Продавец гарантирует, что строительство будет выполнено в соответствии с утвержденными государственными органами спецификациям, а также с использованием материалов в соответствии с планами, качеством не ниже государственных стандартов.

В случае, если завершение строительства задерживается по какой-либо причине не по вине продавца, он имеет право продлить срок строительства не более, чем на 1 год, уведомив покупателя о причинах задержки не позднее чем через 7 дней после исчезновения этой причины, иначе он лишается права на продление.

Продавец несет ответственность за установку счетчиков в квартире и на объектах общей собственности.

Расходы по передаче права собственности.

Налог на прибыль, гербовый сбор, специальный бизнес-налог оплачивает продавец. Стоимость трансфера оплачивается совместно продавцом и покупателем. Стоит упомянуть, что эти же условия предусмотрены Налоговым кодексом Таиланда.

Штрафы, проценты за нарушение условий, прекращение договора.

Штраф за нарушение сроков расчетов со стороны покупателя не может составлять более 15% годовых от неоплаченной суммы и всего не более 10% от стоимости квартиры. Продавец имеет право прекратить действие договора в одностороннем порядке только в одном из случаев:
- если стороны договорились об оплате по договору одним платежом – в случае задержки платежа.
- если оплата должна быть осуществлена 24 и более платежами – в случае задержки оплаты трех последовательных платежей.
- если оплата должна быть осуществлена менее чем 24 платежами – в случае задержки оплаты 12.5% от стоимости квартиры.

Продавец обязан направить покупателю письменное требование об оплате задолженности и может расторгнуть договор в случае если требование не будет выполнено в течение 30 дней со дня его получения.

В случае если продавец не передает право собственности покупателю в оговоренные договором сроки, покупатель может:
- расторгнуть договор, потребовать возврата оплаченных ранее средств и процентов в том же размере, который применяется в случае нарушения расчетов покупателем.
- потребовать оплаты штрафа в размере 0.01% от стоимости квартиры ежедневно. По достижению суммы 10% от стоимости квартиры и невозможности передачи права собственности, покупатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возвращения оплаченных ранее средств.

В случае невозможности передачи права собственности в результате форс-мажорных обстоятельств, продавец должен вернуть покупателю все ранее полученные от него суммы и также оплатить проценты по максимальной ставке депозита банка Krung Thai Bank.
Ответственность за дефекты строительства.

Гарантийный срок по зданию и его составляющим – 5 лет, других компонентов кроме здания – 2 года со дня регистрации кондоминиума. Дефекты должны быть устранены в течение 30 дней с момента получения уведомления от покупателя.

Приложения к договору.

Продавец обязан приложить к договору копии документов: уставные документы компании, чанот на землю, разрешение на строительство, спецификацию квартиры и общей территории, рекламные брошюры.


На практике есть много разных вариантов интерпретации застройщиками стандартного договора от полного копирования его условий и до полного их пренебрежения. Оба варианта далеки от идеала. Первый игнорирует особенности строительства отдельно взятого объекта, обходит многие другие вопросы, которые возникают по договорам с иностранцами, такие как расчеты из-за рубежа и порядок получения подтверждения иностранного происхождения денежных средств, иностранная и тайская квота.


Противоположный вариант, когда застройщик отходит от стандартной формы договора, по максимуму защищая свои интересы, также имеет место быть. Однако подписывать такой договор в надежде в будущем восстановить свои права через суд не следует. Во-первых, судиться в Таиланде дорого и долго, во-вторых, решение суда будет зависеть от трактовки договора как добровольно подписанного сторонами документа и согласия сторон со всем его положениями.     

No comments:

Post a Comment