Только 10% покупателей тщательно изучают договор
купли-продажи квартиры в кондоминиуме перед его подписанием с застройщиком. Как
результат – заключение договора на невыгодных для себя условиях, отсутствие
понимания своих прав, а также момента их нарушения. Эта статья поможет всем
будущим покупателям квартир в новостройках, а также тем, кто уже заключил
договор и не удовлетворен условиями по той или иной причине.
Итак, обратимся к
матчасти. При составлении и подписании договоров застройщик должен
руководствоваться двумя основными нормативными документами, а именно Законом «О
кондоминиумах» 1979 г. с изменениями и дополнениями в редакции 2008 г., а также
Стандартной формой договора купли-продажи квартиры в кондоминиуме № ОС 22,
утвержденной Министерством внутренних дел Таиланда в 2008 г.
Самое главное,
что нужно знать об этих документах: согласно ст. 6/2 Закона «О кондомниумах»
все договора купли-продажи между застройщиками и покупателями должны быть составлены
в соответствии со стандартной формой, утвержденной Министерством. Любое
положение договора, которое выходит за рамки стандартной формы и устанавливает
менее выгодные для покупателя условия по сравнению со стандартным договором, не
имеет законной силы. А статья 63 Закона устанавливает ответственность
застройщика за нарушение ст. 6/2 в виде штрафа в размере до 100 000 Бат - это к
вопросу о защите покупателем своих прав через суд.
Теоретически
покупатель перед встречей с застройщиком может взять Стандартную форму
договора, сверить с условиями договора, которые ему предлагается на подпись, и
вычеркнуть все не нужное. Или добавить нужное. Практически большинство
застройщиков со скрипом вносят изменения в свои типовые договора. Если
компромисс на момент подписания договора по его условиям не достигнут, есть два
варианта: подписать то, что дают, или выбрать другой проект и другого
застройщика.
Рассмотрим основные
условия Стандартной формы договора Министерства внутренних дел. К сожалению, на
просторах интернета можно разыскать только тайскую версию этого документа.
Информация о
продавце.
Продавец должен
гарантировать, что является собственником земельного участка, на котором будет
расположен проект, указать номер чанота, площадь и местораположения, указать,
находится ли участок и здание под залогом или нет, если да – сумму долга и
наименование кредитора. Также указывается номер и дата получения разрешения на
строительство и этап строительства на момент подписания договора, а также
обязательство получить лицензию на кондоминиум после завершения строительства.
Условия купли-продажи.
Количество
квартир, их номера в здании, этаж и площадь, описание и право использования
общей собственностью и оборудованием – согласно рекламным документам и брошюрам,
которые являются неотъемлемой частью договора.
Стоимость квартиры.
Стоимость одного квадратного
метра и общая стоимость квартиры. Уменьшение или увеличение стоимости квартиры
в случае изменения ее площади по завершению строительства исходя из стоимости
одного метра.
Расчеты и
передача права собственности.
Собственно
порядок расчетов: платеж в день бронирования квартиры, в день подписания
договора (включаются в общую стоимость квартиры), также график платежей в
процессе строительства. Расчеты происходят по месту нахождения продавца. В
подтверждение получение каждой суммы продавец выдает квитанцию.
В этой же статье
указывается месяц и год завершения строительства и готовности передачи права
собственности покупателю, а также обязанность продавца уведомить покупателя о
дате регистрации права собственности за 30 дней минимум. Покупатель имеет право
назначить дату регистрации ранее указанного срока, о чем предупреждает продавца
за 7 дней.
В течение
действия договора покупатель имеет право передать свои права и обязанности
третьему лицу, уведомив об этом продавца письменно, и продавец не будет иметь
права требовать оплаты дополнительных платежей в связи с такой передачей.
Строительство
здания.
Продавец
гарантирует, что строительство будет выполнено в соответствии с утвержденными
государственными органами спецификациям, а также с использованием материалов в
соответствии с планами, качеством не ниже государственных стандартов.
В случае, если
завершение строительства задерживается по какой-либо причине не по вине
продавца, он имеет право продлить срок строительства не более, чем на 1 год,
уведомив покупателя о причинах задержки не позднее чем через 7 дней после
исчезновения этой причины, иначе он лишается права на продление.
Продавец несет
ответственность за установку счетчиков в квартире и на объектах общей собственности.
Расходы по передаче
права собственности.
Налог на прибыль,
гербовый сбор, специальный бизнес-налог оплачивает продавец. Стоимость трансфера
оплачивается совместно продавцом и покупателем. Стоит упомянуть, что эти же
условия предусмотрены Налоговым кодексом Таиланда.
Штрафы, проценты
за нарушение условий, прекращение договора.
Штраф за
нарушение сроков расчетов со стороны покупателя не может составлять более 15%
годовых от неоплаченной суммы и всего не более 10% от стоимости квартиры.
Продавец имеет право прекратить действие договора в одностороннем порядке
только в одном из случаев:
- если стороны
договорились об оплате по договору одним платежом – в случае задержки платежа.
- если оплата
должна быть осуществлена 24 и более платежами – в случае задержки оплаты трех
последовательных платежей.
- если оплата
должна быть осуществлена менее чем 24 платежами – в случае задержки оплаты
12.5% от стоимости квартиры.
Продавец обязан
направить покупателю письменное требование об оплате задолженности и может
расторгнуть договор в случае если требование не будет выполнено в течение 30
дней со дня его получения.
В случае если
продавец не передает право собственности покупателю в оговоренные договором
сроки, покупатель может:
- расторгнуть
договор, потребовать возврата оплаченных ранее средств и процентов в том же
размере, который применяется в случае нарушения расчетов покупателем.
- потребовать
оплаты штрафа в размере 0.01% от стоимости квартиры ежедневно. По достижению
суммы 10% от стоимости квартиры и невозможности передачи права собственности,
покупатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возвращения оплаченных
ранее средств.
В случае
невозможности передачи права собственности в результате форс-мажорных
обстоятельств, продавец должен вернуть покупателю все ранее полученные от него суммы
и также оплатить проценты по максимальной ставке депозита банка Krung Thai
Bank.
Ответственность
за дефекты строительства.
Гарантийный срок
по зданию и его составляющим – 5 лет, других компонентов кроме здания – 2 года
со дня регистрации кондоминиума. Дефекты должны быть устранены в течение 30
дней с момента получения уведомления от покупателя.
Приложения к
договору.
Продавец обязан
приложить к договору копии документов: уставные документы компании, чанот на
землю, разрешение на строительство, спецификацию квартиры и общей территории,
рекламные брошюры.
На практике есть
много разных вариантов интерпретации застройщиками стандартного договора от
полного копирования его условий и до полного их пренебрежения. Оба варианта
далеки от идеала. Первый игнорирует особенности строительства отдельно взятого
объекта, обходит многие другие вопросы, которые возникают по договорам с
иностранцами, такие как расчеты из-за рубежа и порядок получения подтверждения
иностранного происхождения денежных средств, иностранная и тайская квота.
Противоположный
вариант, когда застройщик отходит от стандартной формы договора, по максимуму
защищая свои интересы, также имеет место быть. Однако подписывать такой договор
в надежде в будущем восстановить свои права через суд не следует. Во-первых,
судиться в Таиланде дорого и долго, во-вторых, решение суда будет зависеть от
трактовки договора как добровольно подписанного сторонами документа и согласия
сторон со всем его положениями.
No comments:
Post a Comment