Thursday, March 20, 2014

Покупка квартиры в кондоминиуме. Советы начинающим и профессионалам

Идеальная сделка – что это такое? Продавец и покупатель договорились о цене, о порядке расчетов, о сроке регистрации передачи права собственности в Земельном департаменте. Вроде все идет как по маслу, откуда тогда могут всплыть какие-то не учтенные детали – дополнительные затраты, не вовремя полученные справки, неправильно составленные документы? Однако, всплывают эти детали весьма часто. Эта статья поможет вам не только провести сделку купли-продажи без сучка и без задоринки, но, возможно, даже получить удовольствие от процесса.
Начнем с самого начала, со всем известных процедур, которые, однако, нельзя не упомянуть.

Тайская и иностранная квота

Квартира в кондоминиуме – единственный объект недвижимости, который можно приобрести в собственность иностранному лицу. Это касается только 49% общей площади квартир, остальные 51% должны принадлежать тайцам. Соответственно первый вопрос перед покупкой: в какой квоте, тайской или иностранной, находится именно эта квартира. Если продавец – иностранец, вопрос отпадает сам собой, спокойно покупайте на свое имя. Если продавец – таец, но утверждает, что квартира в иностранной квоте, с этим вопросом необходимо обратиться к администрации кондоминиума. И, если таец ошибся, приступаем к регистрации тайской компании, которая станет собственником квартиры, или ищем другой объект.

Чанот: читаем между строк

Сначала, конечно же, проверяем данные: название кондоминиума, номер квартиры, площадь, собственник, срок пребывания квартиры во владении последнего собственника. Последнее важно для определения размера налогов и пошлин, которые будут оплачены при регистрации передачи права собственности. Если квартира в собственности у продавца менее 5 лет, общий размер налогов и пошлин составит 6.3% от стоимости квартиры, если более 5 лет – порядка 3.5%.


Недвижимость под залогом

Залог вгоняет в панику многих, хотя печать о залоге в чаноте означает только одно: есть еще одно лицо, косвенно участвующее в сделке - залогодержатель. Как правило это банк, которого вполне удовлетворит продажа квартиры и передача ему в момент продажи части суммы, которую оплачивает покупатель, в качестве погашения залога. Могут быть, конечно, и другие варианты, поэтому сначала проверяем информацию, потом принимаем решение, впадать в панику или не стоит.

Получение справки об отсутствии задолженности перед кондоминиумом

Связаться с администрацией кондоминиума и попросить такую справку не займет много труда. Однако, может занять много времени. Подписывается она ответственным лицом, которое может быть в отпуске, в командировке или еще где-нибудь, а когда вернется – неизвестно. Это все к тому, что получением справки надо озаботиться заранее, не затягивая до дня регистрации. В норме жизни на ее получение уйдет одна неделя. Если же принимать во внимание человеческий фактор и погодные условия, может и две, три…

 Открытие счета в банке для перевода денег на покупку

Надо ли переводить деньги из-за границы и зачем открывать счет в банке ради одного денежного перевода? Ответы на эти вопросы можно найти в Законе Таиланда о кондоминиумах, в частности статьей 19-тер установлено требование при передаче права собственности на квартиру в кондоминиуме предъявить документ, подтверждающий перевод денег в Таиланд из-за границы в сумме, эквивалентной цене квартиры. Форма документа называется Тор Тор Сам (Tor Tor 3). Самый простой способ его получения – открыть счет в местном банке, отправить необходимую сумму со своего банковского счета за рубежом, по получению денег сообщить банку, что нужно указать в Тор Тор Сам – «для покупки квартиры в кондоминиуме». Без этой бумаги сделка в Земельном департаменте зарегистрирована не будет.

Важно помнить, что в каждом банке существуют свои правила открытия счетов для иностранцев. С ними необходимо ознакомиться заранее, подготовить необходимые документы и согласовать их с менеджером банка. Правила эти меняются чаще, чем хотелось бы, чтобы избавить себя от неприятных сюрпризов свяжетесь с менеджером повторно за несколько дней до открытия счета.

Договор купли-продажи

Тот факт, что договор, определяющий условия расчетов, сроки передачи права собственности, ответственность сторон, составляется в простой письменной форме без печатей, нотариусов и регистраций, многих ставит в тупик. Удивиться придется еще раз, когда в приложении к чаноту после регистрации вы получите еще один договор купли-продажи, на сей раз составленный на тайском языке с печатями и подписями регистратора. Всему этому есть простое объяснение.

Если сделка растягивается на определенный отрезок времени с момента достижения договоренности по всем ее условиям и до момента регистрации купли-продажи, а так оно обычно и бывает (оплата депозита, открытие счета, перевод денег, регистрация сделки и расчеты) стоит изложить условия сделки в договоре, в простой письменной форме с подписью двух свидетелей. Этот документ является обязующим и в случае нарушения его условий одной из сторон, другая сторона имеет право требовать оплаты штрафных санкций, в нем предусмотренных. 

Если же сделка совершается в один день, сегодня договорились, завтра встретились в Земельном департаменте, подписание договора можно опустить.
Договор купли-продажи на тайском языке в установленной форме будет составлен и подписан в момент регистрации передачи права собственности в Земельном департаменте, не зависимо от того, был ли подписан сторонами договор до регистрации или нет.

Удаленная покупка или продажа 

Вопрос более, чем насущный: можно ли в России подписать доверенность на продажу квартиры и не приезжать в Таиланд для регистрации сделки? Есть два варианта при которых присутствие продавца или покупателя в Таиланде не обязательно.

Вариант первый, вы приехали в Королевство, выбрали квартиру, заключили договор, но не успеваете зарегистрировать сделку от отъезда из страны. В этом случае, юристу необходимо оставить доверенность на регистрацию сделки (установленного образца, на тайском языке, никакие другие формы не допускаются), а также копии паспорта с действующей тайской визой. Сделка может быть зарегистрирована после вашего отъезда, но обязательно до дня окончания действия тайской визы.

Вариант второй, вы принципе не планируете поездку в Таиланд и хотите совершить все действия удаленно. Опустим технические вопросы, которые возникнут в этой ситуации, такие как открытие счета, перечисление денег и другие, решить их в любом случае как-то можно. Самое главное – это обязательное заверение доверенности на регистрацию сделки в консульстве Таиланда за рубежом. В теории консульские учреждения такую доверенность должны заверить. На практике - все зависит от консульства.

Расчеты

Стандартные расчеты при продаже квартиры происходят в два этапа: во-первых, передача продавцу депозита наличными или чеком в момент подписания договора купли-продажи и во-вторых, оплата основной суммы в момент передачи права собственности в Земельном департаменте. Чем возить с собой мешок, с деньгами конечно лучше выписать банковский чек на имя продавца.

Такие нюансы, как момент передачи чека продавцу, необходимость присутствия сторон лично в Земельном департаменте или их представителей, можно решить путем назначения «хранителя документов», которому доверяют и продавец, и покупатель. Эту функцию может взять на себя юрист, который регистрирует сделку. В этом случае обе стороны договора выдают доверенность на юриста, передают ему документы: чанот – продавец, банковский чек - покупатель, деньги для оплаты государственной пошлины. После регистрации юрист осуществляет обмен: чанот с указанным в нем именем нового собственника – покупателю, чек – продавцу. 

Регистрация

Сама регистрация сделки происходит в Земельном департаменте в течение одного дня. По результатам в чанот вносится имя нового собственника (сам чанот не меняется), к нему прикрепляется договор купли-продажи, домовая книга остается без изменений.
Совет для тех, кто планирует покупку нескольких объектов недвижимости или другие транзакции с подписанием документов на тайском языке: переведите свой паспорт на тайский и заверьте у нотариуса. Так вы сможете добиться единой транслитерации вашего имени во всех документах, а также – если уже совсем никому не доверяете – проверить его самостоятельно сверив имя в чаноте с тем, как оно указано в переводе паспорта.

Завещание


О завещании уже сказано много, о необходимости составить его именно в Таиланде и включить в него всю собственность, движимое и недвижимое имущество, денежные средства, права требования и др., опять же в Таиланде, о возможности указать одного или несколько наследников, родственников или посторонних. Добавить можно только то, что лучше чтобы завещание было составлено и не пригодилось, чем наоборот.  

No comments:

Post a Comment