Идеальная сделка
– что это такое? Продавец и покупатель договорились о цене, о порядке расчетов,
о сроке регистрации передачи права собственности в Земельном департаменте.
Вроде все идет как по маслу, откуда тогда могут всплыть какие-то не учтенные
детали – дополнительные затраты, не вовремя полученные справки, неправильно
составленные документы? Однако, всплывают эти детали весьма часто. Эта статья
поможет вам не только провести сделку купли-продажи без сучка и без задоринки,
но, возможно, даже получить удовольствие от процесса.
Начнем с самого
начала, со всем известных процедур, которые, однако, нельзя не упомянуть.
Тайская и
иностранная квота
Квартира в
кондоминиуме – единственный объект недвижимости, который можно приобрести в
собственность иностранному лицу. Это касается только 49% общей площади квартир,
остальные 51% должны принадлежать тайцам. Соответственно первый вопрос перед
покупкой: в какой квоте, тайской или иностранной, находится именно эта
квартира. Если продавец – иностранец, вопрос отпадает сам собой, спокойно
покупайте на свое имя. Если продавец – таец, но утверждает, что квартира в
иностранной квоте, с этим вопросом необходимо обратиться к администрации
кондоминиума. И, если таец ошибся, приступаем к регистрации тайской компании,
которая станет собственником квартиры, или ищем другой объект.
Чанот: читаем
между строк
Сначала, конечно
же, проверяем данные: название кондоминиума, номер квартиры, площадь,
собственник, срок пребывания квартиры во владении последнего собственника.
Последнее важно для определения размера налогов и пошлин, которые будут
оплачены при регистрации передачи права собственности. Если квартира в
собственности у продавца менее 5 лет, общий размер налогов и пошлин составит
6.3% от стоимости квартиры, если более 5 лет – порядка 3.5%.
Недвижимость
под залогом
Залог вгоняет в
панику многих, хотя печать о залоге в чаноте означает только одно: есть еще
одно лицо, косвенно участвующее в сделке - залогодержатель. Как правило это
банк, которого вполне удовлетворит продажа квартиры и передача ему в момент
продажи части суммы, которую оплачивает покупатель, в качестве погашения
залога. Могут быть, конечно, и другие варианты, поэтому сначала проверяем
информацию, потом принимаем решение, впадать в панику или не стоит.
Получение
справки об отсутствии задолженности перед кондоминиумом
Связаться с
администрацией кондоминиума и попросить такую справку не займет много труда.
Однако, может занять много времени. Подписывается она ответственным лицом,
которое может быть в отпуске, в командировке или еще где-нибудь, а когда
вернется – неизвестно. Это все к тому, что получением справки надо озаботиться
заранее, не затягивая до дня регистрации. В норме жизни на ее получение уйдет
одна неделя. Если же принимать во внимание человеческий фактор и погодные
условия, может и две, три…
Открытие счета в банке для перевода денег на
покупку
Надо ли
переводить деньги из-за границы и зачем открывать счет в банке ради одного
денежного перевода? Ответы на эти вопросы можно найти в Законе Таиланда о
кондоминиумах, в частности статьей 19-тер установлено требование при передаче
права собственности на квартиру в кондоминиуме предъявить документ,
подтверждающий перевод денег в Таиланд из-за границы в сумме, эквивалентной
цене квартиры. Форма документа называется Тор Тор Сам (Tor Tor 3). Самый простой
способ его получения – открыть счет в местном банке, отправить необходимую
сумму со своего банковского счета за рубежом, по получению денег сообщить
банку, что нужно указать в Тор Тор Сам – «для покупки квартиры в кондоминиуме».
Без этой бумаги сделка в Земельном департаменте зарегистрирована не будет.
Важно помнить, что в каждом банке существуют свои правила открытия счетов
для иностранцев. С ними необходимо ознакомиться заранее, подготовить
необходимые документы и согласовать их с менеджером банка. Правила эти меняются
чаще, чем хотелось бы, чтобы избавить себя от неприятных сюрпризов свяжетесь с
менеджером повторно за несколько дней до открытия счета.
Договор купли-продажи
Тот факт, что договор, определяющий условия расчетов, сроки передачи права
собственности, ответственность сторон, составляется в простой письменной форме
без печатей, нотариусов и регистраций, многих ставит в тупик. Удивиться
придется еще раз, когда в приложении к чаноту после регистрации вы получите еще
один договор купли-продажи, на сей раз составленный на тайском языке с печатями
и подписями регистратора. Всему этому есть простое объяснение.
Если сделка растягивается на определенный отрезок времени с момента
достижения договоренности по всем ее условиям и до момента регистрации
купли-продажи, а так оно обычно и бывает (оплата депозита, открытие счета,
перевод денег, регистрация сделки и расчеты) стоит изложить условия сделки в
договоре, в простой письменной форме с подписью двух свидетелей. Этот документ
является обязующим и в случае нарушения его условий одной из сторон, другая
сторона имеет право требовать оплаты штрафных санкций, в нем
предусмотренных.
Если же сделка совершается в один день, сегодня договорились, завтра
встретились в Земельном департаменте, подписание договора можно опустить.
Договор купли-продажи на тайском языке в установленной форме будет
составлен и подписан в момент регистрации передачи права собственности в
Земельном департаменте, не зависимо от того, был ли подписан сторонами договор
до регистрации или нет.
Удаленная покупка или продажа
Вопрос более, чем
насущный: можно ли в России подписать доверенность на продажу квартиры и не
приезжать в Таиланд для регистрации сделки? Есть два варианта при которых
присутствие продавца или покупателя в Таиланде не обязательно.
Вариант первый,
вы приехали в Королевство, выбрали квартиру, заключили договор, но не успеваете
зарегистрировать сделку от отъезда из страны. В этом случае, юристу необходимо
оставить доверенность на регистрацию сделки (установленного образца, на тайском
языке, никакие другие формы не допускаются), а также копии паспорта с
действующей тайской визой. Сделка может быть зарегистрирована после вашего
отъезда, но обязательно до дня окончания действия тайской визы.
Вариант второй,
вы принципе не планируете поездку в Таиланд и хотите совершить все действия
удаленно. Опустим технические вопросы, которые возникнут в этой ситуации, такие
как открытие счета, перечисление денег и другие, решить их в любом случае
как-то можно. Самое главное – это обязательное заверение доверенности на
регистрацию сделки в консульстве Таиланда за рубежом. В теории консульские
учреждения такую доверенность должны заверить. На практике - все зависит от
консульства.
Расчеты
Стандартные расчеты
при продаже квартиры происходят в два этапа: во-первых, передача продавцу
депозита наличными или чеком в момент подписания договора купли-продажи и
во-вторых, оплата основной суммы в момент передачи права собственности в
Земельном департаменте. Чем возить с собой мешок, с деньгами конечно лучше
выписать банковский чек на имя продавца.
Такие нюансы, как
момент передачи чека продавцу, необходимость присутствия сторон лично в
Земельном департаменте или их представителей, можно решить путем назначения «хранителя
документов», которому доверяют и продавец, и покупатель. Эту функцию может
взять на себя юрист, который регистрирует сделку. В этом случае обе стороны
договора выдают доверенность на юриста, передают ему документы: чанот –
продавец, банковский чек - покупатель, деньги для оплаты государственной
пошлины. После регистрации юрист осуществляет обмен: чанот с указанным в нем
именем нового собственника – покупателю, чек – продавцу.
Регистрация
Сама регистрация
сделки происходит в Земельном департаменте в течение одного дня. По результатам
в чанот вносится имя нового собственника (сам чанот не меняется), к нему
прикрепляется договор купли-продажи, домовая книга остается без изменений.
Совет для тех,
кто планирует покупку нескольких объектов недвижимости или другие транзакции с
подписанием документов на тайском языке: переведите свой паспорт на тайский и
заверьте у нотариуса. Так вы сможете добиться единой транслитерации вашего
имени во всех документах, а также – если уже совсем никому не доверяете – проверить
его самостоятельно сверив имя в чаноте с тем, как оно указано в переводе
паспорта.
Завещание
О завещании уже
сказано много, о необходимости составить его именно в Таиланде и включить в
него всю собственность, движимое и недвижимое имущество, денежные средства,
права требования и др., опять же в Таиланде, о возможности указать одного или
несколько наследников, родственников или посторонних. Добавить можно только то,
что лучше чтобы завещание было составлено и не пригодилось, чем наоборот.
Весь фокус сводитс к тому, чтобы найти хороших профессионалов. Например, когда я покупала квартиру, я обращалась в агентство недвижимости в Тольятти https://global-tlt.ru/ Так я избежала множество хлопот и подводных камней с которыми могла столкнуться.
ReplyDelete